Les jeunes et la bulle immobilière

Une bulle immobilière est un jeu de dupe dont les plus jeunes ménages sont avant tout victimes.

La hausse des prix suscite l'illusion d'un enrichissement général, au moins chez les ménages propriétaires : leur patrimoine semble augmenter à proportion de la bulle. Mais cet enrichissement est un jeu de dupe : les ménages propriétaires sont victimes d'une forme d'illusion monétaire. Ils se sentent plus riches, oubliant que la hausse de leur bien s'inscrivant dans une hausse générale, ils n'ont en fait rien gagné. Ils doivent, en effet, dans tous les cas se loger, et s'ils vendent leur bien pour en obtenir la plus-value, ils perdront celle-ci aussitôt après, au moment du rachat d'un autre logement, dont le prix a tout autant augmenté.

Ne profitent de la bulle que les ménages qui ont investi dans l'immobilier, en achetant des biens en plus de leur résidence principale et d'une éventuelle résidence secondaire, et qui les revendent quand les prix sont au plus haut. Tous les autres ménages n'ont soi rien gagné, s'ils ne possèdent qu'un bien qu'ils habitent, soit perdu s'ils ne possèdent aucun bien ou qu'ils en ont fait l'acquisition au moment de la bulle.

En effet, ceux qui ont acheté au cours de la bulle ont dû payer bien plus, en termes réels, pour un même bien que ce qu'avaient payé les ménages déjà propriétaires avant la bulle. Et ceux qui ne possèdent aucun bien ont subi la hausse des loyers, qui accompagne la hausse des prix de l'immobilier, tout en étant plus faible que cette dernière. Aussi longtemps que la bulle n'a pas pleinement éclaté, ces ménages ont même doublement perdu, puisqu'ils ne peuvent souvent plus devenir propriétaires, même s'ils le souhaitent, les prix étant trop élevés. Et s'ils le deviennent, ils leur faut payer le prix du sommet spéculatif.

Or, ces deux types de ménages ont une caractéristique en commun : ils sont le plus souvent jeunes. C'est, en effet, pour l'essentiel entre 20 et 45 ans que l'on fait l'acquisition de son premier bien, et c'est donc dans cette période que l'on est également le plus souvent locataire.

Ainsi, on voit qu'en 4 ans seulement, entre 2002 et 2006, années durant lesquelles les prix ont augmenté de près de 80%, la part du revenu que doivent consacrer leur ménages en dépenses de logement a nettement augmenté pour les ménages de moins de 45 ans, alors qu'elle baissait légèrement pour les ménages de 45 à 60 ans.

Ainsi, tout se passe comme si, dans une bulle immobilière, les ménages les plus âgés trompaient les plus jeunes, les incitant à acheter plus cher des biens qu'ils ne possèdent pas encore ou à payer leur loyer plus cher, s'ils ne deviennent pas propriétaires. Une bulle immobilière est donc bien un jeu de dupe, dont les jeunes actifs sont les victimes et dont profitent les plus âgés, qui sont, pour l'essentiel, les seuls à compter dans leur rang des ménages possédant plusieurs biens.